עבודה אקדמית? חפשו עכשיו במאגר הענק, האיכותי והעדכני ביותר:

מוענק על כל האתר 7 אחוז הנחה בעת "חרבות ברזל". קוד קופון: "מלחמה"

ב"ה. אנו חב"דניקים ולא נחטא בגזל: יש גם עבודות אקדמיות בחינם (גמ"ח). 15,000 עבודות אקדמיות במחיר שפוי של 99 - 390 שח.  סרטון על מאגר העבודות האקדמיות

اللغة العربية Русский

français              አማርኛ

לא מצאתם עבודה מתאימה במאגר? סמסו לנו דרישות לכתיבה מותאמת אישית - ונפנה למומחה חיצוני בעל תואר שני בתחום שלכם לכתיבה הנתפרת לצרכים שלכם בדיוק!

פרסמו את עבודותיכם הישנות אצלינו וקבלו הכנסה פסיבית נהדרת!

חוות דעת על מרצים

הוצאת ויזה לדובאי תשלום מאובטח בעברית

אמריקן אקספרס – ויקיפדיה    (לא דיינרס)    

תוצאת תמונה עבור פייבוקס 5% הנחה ב-פייבוקס  

bit ביט on the App Store   ×ª×©×œ×•× בחיוב אשראי טלפוני דרך נציג שירות 24/7העברה בנקאית

 

עבודה אקדמית כביש חוצה ישראל, נסיקת הנדל"ן למגורים, קריטריונים סוציו-אקונומיים (עבודה אקדמית מס. 10131)

‏390.00 ₪

 58 עמודים.

עבודה אקדמית מספר 10131
עבודה אקדמית כביש חוצה ישראל, נסיקת הנדל"ן למגורים, קריטריונים סוציו-אקונומיים

תוכן עניינים

 תקציר

מבוא

רקע תיאורטי

השערות המחקר   

נתונים ושיטת מחקר   

שיטת מחקר  

תוצאות ודיון   

חלק א' -

השפעת קרבה למחלף של כביש  על מחיר הדירה   

חלק ב' -

השפעת מדד חברתי - כלכלי על מחיר הדירה הקרובה למחלף של כביש    

סיכום  

ביבליוגרפיה   

נספח א' –

לוחות עם תוצאות הרגרסיות המציגות את ההשפעה על משתנה נגישות   

נספח ב' – לוחות עם תוצאות הרגרסיות בהם מקדם נגישות מוכפל באינטראקציה עם מדד חברתי כלכלי

 

עבודה זו בחנה את השפעת הקמת כביש חוצה ישראל )כביש 1( על מחירי הנדל"ן למגורים. שאלת המחקר היא, האם מחירי הדירות הקרובות לכביש 1 הושפעו מהקמתו, יחסית לדירות המרוחקות ממנו. על מנת לבנות את מאגר הנתונים, לכל רשות מקומית נמדד מרחק ממחלף פתוח הקרוב ביותר של כביש 1 בשנה נתונה. לכל עסקת נדל"ן למגורים )תצפית( בתקופה 1990-0000 צורף מרחק ממחלף בכביש 1 על פי הישוב בו היא ממוקמת, כמו גם מאפיינים סביבתיים נוספים. מחיר העסקה שימש כבסיס לבדיקת ההשפעה של הקמתו של כביש 1 החל משנת 1991. לצורך הבדיקה נבחרו מחד היישובים הקרובים לכביש 1 )קבוצת הטיפול(, ומאידך יישובים שמרוחקים ממנו, הדומים ליישובים בקבוצת הטיפול על פי השיטה המוכרת כ-Propensity Score Matching. שיטה זו משקללת את התכונות של היישובים )אשכול פריפריאליות, רמה חברתית כלכלית, מספר מכוניות פרטיות ל-0999 תושבים, ומספר מקבלי דמי אבטלה ל-0999 תושבים( במטרה לקיים השוואה בין ישובים דומים. תוצאות המחקר מאשרות את השערת המחקר המרכזית, על פיה ביישובים בהם יש משקל גבוה של פרטים המועסקים מחוץ לעיר. שיעור הגידול במחיר הדירה הוא פונקציה חיובית של המרחק ממחלף של כביש 1. משמע, בממוצע, ככל שדירה הממוקמת ביישובים אלה קרובה יותר למחלף של כביש 1 כך שיעור עליית מחירי הנדל"ן שניתן לשייך לקרבה למחלף גבוה יותר. בהתאמה, ניתן היה לראות מהתוצאות שעוצמת השינוי בתצפיות המרוחקות עד 09 קילומטרים ממחלף, יותר גבוהה מתצפיות המרוחקות 09 עד 19 קילומטרים ממחלף, שבתורן גבוהות יותר מתצפיות המרוחקות 19 עד 19 קילומטרים ממחלף. ללא התייחסות לשנה בה התוצאות היו גבוהות באופן מהותי מהמשך התקופה(, המקדמים שהתקבלו ברגרסיה הבוחנת את ההשפעה על שיעור שינוי מחירי הדיור בתצפיות הממוקמות עד 09 ק"מ ממחלף נעו בין 9.900 ל-9.040 לאחר שיפור טיב הנתונים. משמע, הקרבה למחלף של כביש 1 העלתה את מחירי הדיור בישובים אלו בכ-%04%-09. ברגרסיה הבוחנת את ההשפעה על שיעור שינוי מחירי הדיור בתצפיות הממוקמות 09 עד 19 ק"מ, המקדמים של משתני הנגישות נעו בין 9.904 ל-9.914 לאחר שיפור טיב הנתונים. משמע, הקרבה למחלף של כביש 1 העלתה את מחירי הדיור בישובים אלו בכ-%1.4%-0.4. בבחינת השפעת מדד חברתי-כלכלי על שיעור השינוי במחיר הדירה נמצאו מספר תוצאות חדשניות. הבדל מרכזי שנמצא בין השפעה על דירות הממוקמות בישובים המאופיינים במדד חברתי - כלכלי גבוה ונמוך הוא מרחק ההשפעה על מחיר הדירה. בעוד שביישובים בעלי מדד סוציו-אקונומי גבוה התקבל כי ההשפעה לחיוב של קרבה למחלף קרוב לכביש 1 התבטאה במחירי הדירות, הן ביישובים הקרובים עד 09 קילומטרים והן ביישובים הקרובים במרחק של עד 19 קילומטרים )ואף מעבר לכך(, בישובים המאופיינים במדד חברתי - כלכלי נמוך השפעה זו התקבלה רק בישובים הקרובים עד 09 קילומטרים למחלף. כמו כן, נמצא כי שיעור השינוי במחירי הנדל"ן בישובים המאופיינים במדד חברתי - כלכלי נמוך במרחק של עד 09 קילומטר ממחלף, דומה לשיעור השינוי במחירי הנדל"ן בישובים המאופיינים במדד חברתי - כלכלי גבוה בישובים המרוחקים 09 עד 19 קילומטרים ממחלף. מאחר ששיעור 5 השינוי במחיר הדירה נובע מביקוש מול היצע, ותחת ההנחה הסבירה לפיה ההיצע בטווח הקצר הוא יחסית קשיח, ניתן להסיק כי שיעור הגידול בביקוש לדירות בקבוצות אלו עלה באופן דומה עם הקמת הכביש. מחקר זה בא, בין היתר, לשפוך מידע היכול לתרום למדיניות תכנון ומיסוי על ידי זיהוי איזו אוכלוסייה נהנית יותר מאחרת מהקמת כביש מרכזי חדש. מידע זה יכול להיות לעזר לעתיד בתכנון תוואי הכביש, ובהחלטה לתעדף ליד אילו ישובים לפתוח את המחלף המקשר בין הכביש המהיר וכבישי רוחב. למחקר עתידי בנושאים אלו מומלץ לבחון את שאלת מגמת שינוי ההשפעה לאורך השנים בין ישובים, בהבחנה בין ישובים המאופיינים במדד חברתי - כלכלי גבוה, ומדד חברתי - כלכלי נמוך. שאלה נוספת שיש לבחון היא, מהי השפעת השיפור בנגישות על איכות האוכלוסייה המהגרת לישובים השונים. משמע, האם המדד החברתי - כלכלי של הישובים עלה כתוצאה מהקרבה למחלף של כביש 1. מומלץ להמתין עם מחקרים אלו מספר שנים על מנת שמימד הזמן ממועד פתיחת הכביש יהיה רחב יותר.

שיטת מחקר לדעתנו, שיטת המחקר האופטימאלית על מנת לענות על ההשערות שהעלינו היא השוואה בין המצב לפני הקמת כביש 1 ואחרי הקמת כביש 1, ובין ישוב שקיבל טיפול )קרוב לכביש 1(, וישוב שלא קיבל טיפול )רחוק מכביש 1(. שיטה זו נקראת בספרות "הפרש ההפרשים" difference in differences – שהוא ההפרש )לפני ואחרי פתיחת הכביש, בקבוצת הטיפול לבין ההפרש לפני ואחרי פתיחת הכביש,בקבוצת הביקורת. קשה ליישם שיטה זו במחקר הנוכחי משני טעמים מרכזיים: ראשית, קיים קושי בלהפריד בין קבוצת הטיפול וקבוצת הביקורת. זה נובע הן מכיוון שיתכן וגם המתגוררים בישובים מרוחקים נהנים במידה מסויימת מהקמת הכביש, והן כי קשה לבודד את השפעת הכביש על מחיר הדיור משינויי איכות אחרים שהשפיעו על שינויי מחירי הנדל"ן. כמו כן, על מנת ליישם שיטה זו יש צורך בקביעת מחיר לפני הקמת הכביש ואחרי הקמת הכביש. המחיר יכול להיות לדירה, ובמקרה כזה יש למצוא אוסף דירות זהות שנמכרו הן לפני הקמת הכביש והן אחרי הקמת הכביש על מנת שנדע לקבוע את המחיר. כלומר, לשם הפעלת שיטת הפרש ההפרשים אנו חייבים לוודא שדירה באותם מאפיינים של איכות נמכרה לפני ואחרי הקמת הכביש, ושקיימת דירה זהה בקבוצת הביקורת, שנמכרה אף היא באותם שנים. אי לכך שיטה זו לא ניתנת ליישום עם מאגר הנתונים אשר בידנו.

 

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-30 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

אודיש, י. & פליישמן, ל. "השפעת הכבישים על שוויין של דירות מגורים: כיוונים והשלכות", מחלקת המחקר והמידע במקרקעין, אגף שומת מקרקעין, משרד המשפטים.

 

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קובץ נתונים לעיבוד, הרשויות המקומיות בישראל, ישראל, ירושלים

Debrezion, G., Pels, E., & Rietveld, P. : "The Impact of Rail Transport on Real Estate Prices: An Empirical Analysis of the Dutch Housing Market", Tinbergen Institute Discussion Papers, 06-031/3. Dehejia, R. & Wahba, S. : "Propensity score matching methods for nonexperimental causal studies", Review of Economics and Statistics, Vol. 84, No. 1, 151– 161


העבודה האקדמית בקובץ וורד פתוח, ניתן לעריכה והכנסת פרטיך. גופן דיויד 12, רווח 1.5. שתי שניות לאחר הרכישה, קובץ העבודה האקדמית ייפתח לך באתר מיידית אוטומטית + יישלח קובץ גיבוי וקבלה למייל שהזנת

‏390.00 ₪ לקוחות חוזרים, הקישו קוד קופון:

מחיקה ובלעדיות/מצגת


שדה אימייל הינו חובה