חפש

קטגוריות

עבודה אקדמית מיסוי מקרקעין - תכנוני מס לגיטימיים לעומת אסורים


עבודה אקדמית ישירות למייל בקובץ וורד פתוח ניתן לעריכה ושינויים גופן דיויד 12, רווח 1.5 העבודה האקדמית עם מקורות תקניים לפי כללי הציטוט האחיד לשאלות נוספות על העבודה האקדמית הספיציפית הזאת במסרון/ווטסאפ (בלבד): 052-8673055 או במייל: f0528673055@gmail.com

37 עמודים

עבודה אקדמית מס' 10474

עבודת הסמינריון נבדקה עם הגהה לשונית ואקדמית לפי כללי ה- APA. 

עבודה סמינריונית ערוכה בקובץ וורד פתוח , גופן דיויד 12רווח שורה וחצי. 

העבודה האקדמית מכילה ביבליוגרפיה חדשה נכון להיום.

לשאלות נוספות: אבי, כותב/עורך עבודה אקדמית זאת

בנייד  052-7733400 

או במייל בקשר לעבודה האקדמית:

avi.barak.1234@gmail.com

גלול עכבר מטה


₪ 290


העבודה האקדמאית הוגשה פעם אחת בלבד בחודש נובמבר בשנת הלימודים הקודמת במכללה לישראל, אצל ד"ר כהן

היו אתם הראשונים לרכוש עבודה אקדמית זו! (וגם האחרונים אם תרכשו בנוסף גם בלעדיות). 

ציון: 90


תוכן עניינים

מבוא ורקע. 3

שאלת המחקר. 3

הסבר למושגים.. 3

"עיסקה שסווגה מחדש". 8

"מלאכותית או בדויה". 3

"חבות מס". 5

תכנון מס - מבחני יסוד ללגיטימיות אל מול אי חוקיות עבירת מס או עסקה מלאכותית. 11

מבחן חוקיות האמצעים.. 11

זמן היווצרות החיוב. 13

תכנון מס לגיטימי – הדין המצוי 15

הוראות אנטי-תכנוניות. 15

סמכות הסיווג מחדש.. 17

מלאכותית או בדויה. 17

נורמות אנטי-תכנוניות. 18

סנקציות פליליות. 19

משפט משווה. 22

מס רכישה. 27

מס הכנסה. 27

הצעה לפתרון 29

סיכום.. 33

ביבליוגרפיה. 36

 

שאלת המחקר

מהם תכנוני מס לגיטימיים לעומת אסורים בדיני מיסוי מקרקעין?

 

מאחר ועלויות המס מגיעות כדי 50 אחוז היום, עסקים רבים מחפשים כל דרך אפשרית להימנע ממס ככל הניתן. השאלה מהו הקו הדק המפריד בין תכנון מס לגיטימי לבין העלמת מס לא חוקית[1].

 

העבודה תלך בשיטת המשפך מהכללי לספציפי. יוסבר מהו תכנון מס בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט.

הסבר למושגים

"מלאכותית או בדויה"

 

עמדה רווחת תולה את שאלת האחריות הפלילית לתכנון מס במבחן היות העסקה "מלאכותית" או "בדויה".

בית-המשפט העליון, בבוחנו את האחריות הפלילית הנטענת, נגד הנאשמים בפרשת פרומדיקו[2], סבר כי ראשית לכל יש לסווג את העסקה, אם כמלאכותית או כבדויה. בית-המשפט הוסיף ומתח ביקורת על בית-המשפט המחוזי, על ש"לא נתן דעתו על האבחנה המכרעת על כל נפקויותיה".[3] בית-המשפט ראה באבחנה בין עסקה מלאכותית לבדויה את "האבחנה המרכזית, מבחינת האחריות בפלילים",[4] "קו הגבול בין תכנון מס לבין האחריות הפלילית", "השאלה המכרעת ביחסי הגומלין בין המערכת החוזית, המערכת המיסויית והמערכת הפלילית".[5] על-פי פסק-הדין, העסקה הבדויה מצמיחה אחריות פלילית, בעוד שהעסקה המלאכותית אינה יוצרת אחריות כזו.

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין במסגרתה נמכר חלק מהמקרקעין, ועיקר התמורה מתקבל בדירות או מדירות שתיבנינה על המקרקעין.

 

כיום החוק קובע למכירת קרקע תמורת זכויות בבניין שייבנה עליה שלוש חלופות מס עיקריות:
1. למקרה של מכירת כל הקרקע תמורת דירות (או יחידות אחרות) בבניין שייבנה עליה. דבר זה פורש באחים ברקאי כשתי עסקאות, האחת - מכירת כל הקרקע בתמורה לשווי הדירות שנתקבל, כולל מרכיב הקרקע של הדירות. זוהי התמורה הן לחישוב מס השבח והן לחישוב מס הרכישה. דירות התמורה הן עסקה שנייה, בתמורה לראשונה, הכפופה למס רכישה, ויוצרת שווי רכישה ויום רכישה חדש למקבל הדירות. אם על הקרקע היתה דירת מגורים, יחולו דיני הפטור לדירת מגורים, בכפוף לסמכות המנהל לייחס חלק מהתמורה לזכויות לבנייה נוספת לפי סעיף 49ז לחוק.
2. למקרה של מכירת חלק מהקרקע תמורת דירות, בבניין שיבנה הקונה על הקרקע (כתמורה יחידה או כחלק מתמורה הכוללת גם תשלום אחר בכסף או בשווה כסף). במקרה זה, אם לא ניתן פטור לדירת מגורים, יחול לפי החוק החדש הדין כפי שנקבע באחים ברקאי. המדובר בעסקה אחת שהתמורה לה בזכויות בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלות המוכר (בצירוף תמורה נוספת אם היתה כזו). לפיכך, מרכיב הקרקע בדירות אינו נכלל בשווי התמורה לצורך חישוב מס השבח של המוכר, או מס הרכישה של הקונה, והמוכר אינו חייב במס רכישה על קבלת הדירות. כאשר המוכר ימכור את הדירות שקיבל, יקבע יום הרכישה ההיסטורי של רכישת המגרש, ושווי הרכישה יהיה החלק משווי הרכישה ההיסטורי של הקרקע שלא נמכר בעסקת מכירת חלק ממנה, בצירוף ההשבחות והן בראש ובראשונה שווי הבנייה של הדירות.
התוצאה האמורה נובעת מדין המס הכללי, כאשר אין על הקרקע דירת מגורים, ומסעיף 49א(ב) כאשר ישנה דירת מגורים.
3. למקרה של מכירת חלק מהקרקע שעליה בנויה דירת מגורים, תוך-כדי קבלת פטור ממס בגין הדירה. במקרה זה חל סעיף 49א(ב)(1) לחוק ולפיו נקבעת התמורה לפי זכויות הבנייה, כולל מרכיב הקרקע בדירות, ועל כן לא חלות ההלכות של האחים ברקאי ובן-עמי[1] שניתנו על-פי הדין הישן המוכר יהיה זכאי כשהתמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, בהנחה שהוא עונה על תנאי הפטור לדירת מגורים לפי סעיף 49ב לחוק, לפטור לגבי חלק מהתמורה האמורה בסכום של כפל שווי רעיוני של דירת המגורים ללא זכויות לבנייה נוספת. אם לא היתה השפעה של זכויות כאלה על התמורה, הפטור הוא רק כדי שווי הדירה.
יש להדגיש שהלכת האחים ברקאי עדיין ישימה, גם כשחל סעיף 49א(ב)(1) לגבי נושאים שאינם דנים בקביעת שווי התמורה לעסקה. בראש ובראשונה: לגבי חבות המוכר והקונה במס רכישה כמתבקש מעסקה אחת של חלק המגרש, לגבי יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירות שיקבל המוכר, ולפי פירוש מילולי של סעיף 49א(ב)(1) - גם לגבי ייחוס שווי הרכישה והניכויים למכירת הזכות האחרת החייבת במס.
במבט מקיף יותר על סעיף 49א(ב) לחוק נראה, שהוא משיג לעסקאות מהסוג הנדון - אולם רק כשעל הקרקע היתה דירת מגורים - תוצאה שהיא דומה לגבי מכירת חלק מהזכויות בקרקע ולגבי מכירת הקרקע כולה. תוצאה זו הולמת, לדעתנו, את האמת הכלכלית תוך העדפת תוכן על צורה כעקרון מס כללי, אם כי הסטייה מעיקרון זה נותרה בעינה כאשר מדובר במכירת קרקע ללא דירת מגורים, או כשבחר המוכר שלא ליהנות מהפטור אפילו היתה דירה כזאת.

עסקאות קומבינציה הן עסקאות חליפין במסגרתן משולמת מרבית התמורה לבעלי הקרקע בחלק מהדירות שתיבנינה על המקרקעין, או בחלק מתמורת המכירות הכוללת - במקרה של עסקת תמורות. ביצוע עסקאות קומבינציה גורם להעברת נטל המימון לבעלי הקרקע עקב הדחייה בעיתוי קבלת התמורה. כמו כן, מעלה עסקת הקומבינציה את רמת הסיכון, בפרט זו המוטלת על בעלי הקרקע ועל רוכשי הדירות, אך במקרים רבים - גם על היזם.

ההתמודדות עם השלכותיה של עסקת הקומבינציה על הצדדים נעשית, הן באמצעות קביעת תמורה הולמת, ובין היתר "תשלום עודף" לבעל הקרקע, והן באמצעות יצירת מנגנונים להפחתת הסיכון. גורם נוסף המפצה את המתקשרים בעסקה הוא יתרונות המיסוי שלה המאפשרים הפחתה בנטל המס הכולל ודחייה בעיתוי חלק מהתשלומים. המנגנון המקובל להפחתת סיכונים מבעלי הקרקע באמצעות מגבלה על קצב רישומן של הערות אזהרה - בהתאמה לקצב הבנייה - עשוי להיות מוחלף בליווי פיננסי של העסקה. במסגרת הליווי הפיננסי מובטחים הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר, ואילו בעלי הקרקע מובטחים בערבויות ביצוע מתאימות. עסקאות קומבינציה עשויות להתבצע על-גבי קרקע שרישום הזכויות בה מתנהל בלשכת רשם המקרקעין (טאבו), בין אם היא קרקע בבעלות פרטית, ובין אם למוכר זכות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל - וזו רשומה בטאבו. עסקה על-גבי קרקע "רשומה בטאבו" מאפשרת ליזם להבטיח את עצמו ואת רוכשי היחידות באמצעות הערות אזהרה. במקרים של חוזה חכירה יש לקבל את אישור מינהל מקרקעי ישראל לתוספת הבנייה, מה שכרוך לעיתים בתשלום דמי התר מהוונים. במקרה של שינוי ייעוד או שינוי מהותי בזכויות הבנייה רשאי המינהל לדרוש החזרת הקרקע לחזקתו כנגד פיצוי על-פי תנאי הסכם החכירה והחלטות המינהל, או מעבר לזכויות במסגרת הסכם פיתוח (במקום הסכם חכירה).

עד לאחרונה חל איסור על העברת זכויות מכח הסכם פיתוח עם המינהל לאחרים. איסור זה מנע בין היתר (לפחות באופן פורמלי), ביצוען של עסקאות קומבינציה על-גבי קרקע שהזכויות בה הן "זכויות פיתוח". ביום 24.7.97, במסגרת החלטה 795 שלה, החליטה מועצת מינהל מקרקעי ישראל "לאשר העברת זכויות חלקית או מלאה בתקופת הסכם הפיתוח" ללא תשלום כספי, ובכפוף לתנאים מגבילים וסייגים המפורטים בנוסח ההחלטה. החלטה זו של המינהל מתירה למעשה ביצוע עסקאות קומבינציה במקרים רבים בהם נחתם הסכם פיתוח עם המינהל, ופותחת פתח לגידול ניכר במספר העסקאות המבוצעות מסוג זה. הבטחת רוכשי דירות במקרה של הסכם פיתוח אינה אפשרית באמצעות הערות אזהרה (שלא ניתן לרושמן במינהל), כך שהיזמים שיבצעו עסקאות קומבינציה על-גבי קרקע שנמסרה במסגרת הסכם פיתוח יאלצו להבטיח את הדיירים על-פי החלופות האחרות בחוק המכר, ובעיקר בערבויות בנקאיות. ליווי פיננסי של עסקה כזו עשוי לספק, הן ערבויות לרוכשים ולבעלי "זכויות הפיתוח", והן בטחונות ליזם המתקשר בהסכם הקומבינציה (הקונה), שאף לטובתו לא ניתן לרשום הערת אזהרה. בכך עשוי ליווי פיננסי לסייע בביצוען של עסקאות אלה.

 

ביצוע עסקאות קומבינציה על-גבי קרקע במסגרת הסכם פיתוח עם המינהל לא ייפגע בביצוע העסקאות המקובלות על-גבי קרקע בבעלות פרטית או בחכירה הרשומה בלשכת רשם המקרקעין. השימוש בעסקאות הקומבינציה עשוי אף לעלות בעיתות של מצוקת מימון ליזמים בענף. 

 

ביבליוגרפיה חלקית (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

פקודת מס הכנסה (נוסח חדש)

אבי נוב "תכנון מס בינלאומי ונורמות אנטי-תכנוניות: ניתוח משפטי-כלכלי" דו ירחון לענייני מיסים יט/2 

 

יחזקאל פלומין תכנון מס בעסק, הוצאת סדן

ת"פ מ"י נ' פרומדיקו בע"מ, פ"מ נז(2) 1, 115, 116

Martin Feldstein "Tax Avoidance and the Deadweight Loss of the Income Tax" Harvard Press 

 

===========================

ניתן לקבל בלעדיות ומחיקה מהאתר לנצח על העבודה האקדמית ולהסירה ממאגר העבודות הסמינריוניות לצמיתות תמורת 590 שח (סך הכל העבודה האקדמית + בלעדיות = 590 שח). אם אינך רוצה עבודת סמינריון בלעדית הקש עכשיו למעלה במלבן התכלת  "לחץ לקבלת העבודה". אם ברצונך לרכוש גם בלעדיות על הסמינריון נא להקליק על לינק זה:

לינק לרכישת העבודה האקדמית + בלעדיות על העבודה האקדמית

 

מבצע לרוכשי עבודה אקדמית באתר : מצגת אקדמית במחיר 99 שח.

הצוות שלנו יכין עבור רוכשי עבודה אקדמאית ממאגר עבודות הסמינריון מצגת פאוורפוינט בת לפחות 20 שקפים. מצגת powerpoint  מרהיבה, שתציג את תוכן העבודה הסמינריונית בצורת רפרט במחיר נמוך במיוחד. המצגת תוכן לפי הדרישות הנהוגות באקדמיה ולפי כללי הציטוט האחיד וה- APA. כל זה תמורת 99 שח נוספים לקניית העבודה האקדמית שיש להוסיף לסל הקניות. נא להקליק על לינק זה לפרטים:

לינק למצגת אקדמית ב-99 שח

 

ניתן לקבל שירותי שכתוב העבודה מחדש + בלעדיות -  הצוות שלנו ישכתב כל העבודה האקדמית מחדש, יערבב סדר הפרקים ויגרום לעבודה להראות שונה לגמרי מבחינת תוכן וצורה, כחדשה ו"חמה" הישר מהתנור! עלות סך הכל שכתוב העבודה האקדמית + בלעדיות = 950 שח. נא להקליק על לינק זה:

לינק לרכישת העבודה האקדמית משוכתבת מחדש + בלעדיות על העבודה האקדמית

 

לתפירת עבודה אקדמית אישית מקורית (ללא קשר למאגר העבודות הסמינריוניות) בתחום זה על ידי אקדמאי מומחה בעל תואר שני או דוקטורט בעלות של כ-60 שח לעמוד מוכן להגשה כנהוג בעבודה אקדמית. נא לראות האתר בלינק זה:

לינק לכותב עבודות סמינריוניות בנושא שלך בתפירה אישית

 

לפורום גולשים על עבודות אקדמיות וסמינריונים והמלצה על כותבי עבודות סמינריון ומאגרי עבודות אקדמיותלהקליק על קישור זה:

קישור לפורום לימודים - המלצות על כותבי עבודות אקדמיות, עבודות גמר של גולשים

 

לינק : סרטון על אופן רכישה 

של עבודה אקדמית באשראי/פאיפאל


₪ 290



סל

אין מוצרים

משלוח ₪ 0
סה"כ ₪ 0

סל המשך לרכישה

האתר מאובטח

ובטוח לתשלומי אשראי

ומנוהל באמצעות תאגיד המפוקח ע"י משפטן ורו"ח בכיר

 

תוספת ‏‏‏39 ש"ח

הקפאת עבודה ל-חודש


תוספת 99 ש"ח

הקפאת עבודה ל-3 חודשים

 

תוספת 300 שח

מחיקת עבודה ל-צמיתות

 

מצגת פאוורפוינט מקצועית לרפרט

כ-20 שקפים- 99 ש"ח

 

 

תוצאת תמונה עבור ‪PAypal‬‏

ניתן לשלם בפאייפל


מזומן בדואר/העברה בנקאית

מס' חשבון 8497803

בנק הדואר - מספר בנק 09

סניף 001, על שם: הוצאה לאור והדרכה בע"מ

 

תוצאת תמונה עבור פפרתוצאת תמונה עבור ביט

מכבדים אפליקציית תשלום ביט/פפר

להעביר לנייד:   052-8673055

 

ווטסאפ/SMS/מייל

במסרון בלבד:

052-8673055

 f0528673055@gmail.com 

 

طُلَّاب עזרה מיוחדת למגזר הערבי 

אנשי צוות דוברי רוסית, צרפתית, אנגלית, אמהרית

Русский студенты  Français   አማርኛ

english

free academic papers in english

לינק לעבודות אקדמיות באנגלית 

 

מכבדים כל כרטיסי האשראי הישראליים והבינלאומיים

 ניתן לבחור לשלם בשלושה תשלומים חודשיים

אין עמלות והמחיר הוא מחיר נטו כולל מע"מ

אין הפתעות ואותיות קטנות והכל לטובת הצרכן

הסליקה מבוצעת ע"י חברת ישראכרט ופלאכרד

עבודות אקדמיות

היישר מן התנור

סמינריון כמותני - עבודת גמר

הפער בעמדות כלפי

דיסלקציה בין אמהות לאבות

אתרים  מומלצים

פורום להמלצה על מסייעים בעבודות אקדמיות

http://www.forum-limudim.org.il

גוף מומלץ עבודות אקדמיות

ubank.co.il@gmail.com

פורום תזות ומידע על לימודים אקדמיים מתקדמים

http://www.forum-thesis.org

 

לינק: סרטון קצר

על אופן רכישה 

של עבודה אקדמית

במאגר זה


ווטסאפ/SMS/מייל

במסרון בלבד:

052-8673055

 f0528673055@gmail.com 

בפניה נא לציין מספר העבודה האקדמית (מופיע בדף העבודה למעלה מצד שמאל מתחת למס' העמודים) או הנושא המבוקש ולהיות מול דף העבודה באתר האינטרנט

תוצאת תמונה עבור ‪PAypal‬‏
paypal



אתר מאובטח
אתר זה מאובטח בטכנולוגית SSL
כל הזכויות שמורות ©