חפש

קטגוריות

עבודה אקדמית תמ"א 38 ,סוגיית הדייר הסחטן ופינוי בינוי


עבודה אקדמית ישירות למייל בקובץ וורד פתוח ניתן לעריכה ושינויים גופן דיויד 12, רווח 1.5 העבודה האקדמית עם מקורות תקניים לפי כללי הציטוט האחיד לשאלות נוספות על העבודה האקדמית הספיציפית הזאת במסרון/ווטסאפ (בלבד): 052-8673055 או במייל: f0528673055@gmail.com

  48 עמודים.

עבודה אקדמית מס' 9906  .

עבודת הסמינריון מעולם לא נמכרה במאגר!

 עבודה אקדמית ישירות למייל שלך בקובץ וורד פתוח ניתן לעריכה והכנסת פרטיך.

גופן דיויד 12, רווח שורה וחצי.

העבודה האקדמית עם מקורות ביבליוגרפיה עדכניים לפי כללי הציטוט האחיד.

לשאלות נוספות: דוד, כותב/עורך עבודה אקדמית זאת בנייד:

052-8673055 או במייל בקשר לעבודה האקדמאית:

0909david0909@gmail.com

גלול עכבר מטה


₪ 390


עבודה אקדמית זו הוגשה פעם אחת בלבד בחודש פברואר בשנת הלימודים הקודמת במכללת אחווה, אצל ד"ר נתן.

היו אתם הראשונים לרכוש אותה! (וגם האחרונים אם תרכשו בלעדיות) 

ציון: 88 

 

תוכן עניינים

מבוא. 

תקן תמ"א 38. 

הוועדה המיוחדת לבדיקת היערכות ומוכנות לרעידות אדמה. 

תיקון מס' 2 לתמ"א 38. 

תיקון מס' 3 לתמ"א 38 

תמא 38 - נקודות נוספות לעיון 

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א. 

מעלית. 

חניה. 

עיצוב הבניין 

החקיקה המשלימה לתמ"א. 

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38. 

חיזוק בניינים בפריפריה. 

דו"ח מבקר המדינה. 

פתרון של פשרה. 

משפט משווה. 

אנגליה. 

ארה"ב. 

קנדה. 

דנמרק. 

מדיניות פינוי בינוי- דין מצוי מול רצוי 

מדיניות פינוי-בינוי : רקע כללי 

התחדשות עירונית. 

המשפט ככלי במדיניות פינוי בינוי – טסט קייס: שכונת הארגזים.

בתי המשפט – צפי התדיינויות בבתימ"ש שהדיירים צריכים לקחת בחשבון בהחלטתם.

החלטות דיירים בפינוי בינוי 

פינוי בינוי - ההסכמה הנדרשת

היטלים בפינוי בינוי תשלום היטל השבחה והיטלי בנייה. 

בעיית הדייר הסחטן 

חוק "הדייר הסורר".

"הדייר הסחטן" - שתי דירות במקום אחת. 

תופעת ה"דייר הסרבן" וה"דייר הסחטן". 

סירוב סביר של דייר סחטן 

סיכום.. 

ביבליוגרפיה. 

פסיקה. 

 

להבנת חשיבות תמ"א 38 חשוב להבהיר, כי עד לתחילת שנות השמונים של המאה הקודמת לא היה קיים כל תקן מחייב שקבע מהם הפרמטרים לבניית מבנה שיעמוד מפני רעידת אדמה. לאור זאת קיימים במדינת ישראל עפ"י הערכות השונות כ- 810,000 מבניים בסכנת קריסה בעת התרחשות רעידת אדמה. המשמעות לכך הינה כי היה ותתרחש רעידת אדמה עלולה מדינת ישראל למצוא את עצמה עם אובדן של חיי אדם או במקרה הטוב עם נזקי רכוש רבים של קריסות מבניים אשר גם לגביהם קיימת השלכות כלכליות לא פשוטות על המדינה.

 

לאור החשש הגדול מהאסון שעלול להתרחש על מדינתנו ולצורך יישום תמ"א 38 אנו עדים במהלך השנים האחרונות לשינויים מהותיים שחלו בהוראות תמ"א 38. מחד ממשלת ישראל ערכה מספר תיקונים בהוראות תמ"א 38 לקידומה ויישומה ומאידך בוצע חקיקה משלימה ע"י כנסת ישראל הכול על מנת לקדם את הליכי הביצוע של פרויקטים מכוח תמ"א 38.

 

החשיבות בחיזוק מבניים שאינם עומדים בתקן 413 הובילה את ממשלת ישראל באוקטובר 2005 לקביעת הוראות תמ"א 38 לפיהן בניין אשר התקבל היתר בנייה בגינו קודם לינואר 1980 ועפ"י תצהיר של מהנדס קונסטרוקציה אינו עומד בתקן 413 ונדרש לחזקו הבעלים של אותו הבניין יהיו זכאים לזכויות בנייה של קומה נוספת בכפוף לחיזוק הבניין. בנוסף הבעלים בבניין יהיו זכאים להרחיב את דירותיהן בשטח של 25 מ"ר (כולל ממ"ד של 12 מ"ר) וכן מרפסת בשטח של 12 מ"ר.

 

לתומה סברה ממשלת ישראל כי הוספת קומה אחת תוביל לתנופת בנייה ובקשות להיתרי בנייה יתחילו לזרום לרשויות השונות. אך בפועל הוספת קומה אחת בלבד על בניין קיים הביאה לתוצאה הפוכה, יזמים/קבלנים רבים אשר בחנו את הכדאיות הכלכלית הדירו את רגליהם מפרויקטים של תמ"א 38 וזאת לאור חוסר הכדאיות הכלכלית.

 

רשויות מקומיות מסוימות אשר הבינו את חשיבות יישום תמ"א 38 ניצלו את הוראת סעיף 23 לתמ"א 38 (סעיף אשר מאפשר הגדלת זכויות באמצעות הליך של תב"ע של הוספת קומה נוספת מעבר לקומה שניתנה ע"י המדינה), אך לצערי מהלך זה בוצע רק במספר מצומצם של רשויות מקומיות מה שגרם לכך שבערים אחרות לא קודמו בכלל פרויקטים מכוח תמ"א 38.

 

לסיכום, מכניסת תמ"א 38 לפועל ניתן לראות כי נעשו לא מעט מהלכים ליישום וקידום תמ"א 38 הן ברמה של תיקונים להוראות תמ"א 38 (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) והן בחקיקה המשלימה 38. לעניות דעתי עדיין יש לעשות ולהמשיך ולשפר ולתקן את תמ"א 38 והחקיקה המשלימה וזאת לאור העובדה כי בפרויקט תמ"א 38 מרוויוחים כולם:

 

המדינה מרוויחה באופן שחיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן 413 מקטין באופן משמעותי את הסיכוי לאסון רב עוצמתי. בנוסף המדינה יכולה להגדיל את היקף היצע הדירות החדשות ובכך להקטין את מחירי הדירות

הרשויות מרוויחות משיפור חזית העיר והוספות דיירים חדשים שישלמו ארנונה לעירייה.

הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות.

המרוויחים העיקריים הינם בעלי הדירות, אשר בנוסף לחיזוק המבנה זוכים להטבות משמעותיות בדירותיהם לרבות, ממ"ד, מרפסת, הוספת מעלית, חניה, שיפוץ המבנה והפיכת הבניין לבניין משודרג וחדש אשר המשמעות הישירה עבורם הינה עליית ערך דירותיהם לעיתים בשיעורים של עשרות אלפי דולרים.

אין מחלוקת שבפרויקטים של פינוי-בינוי טמון פוטנציאל רב להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. כדי לקדם פרויקטים אלה הוענקו תמריצים ליזמים, בדמות זכויות בנייה מוגדלות והטבות מס שונות. אך למרות זאת, אחת המשוכות הגבוהות המעכבות את יישומם של הפרויקטים הם דיריים סרבנים, אשר כופים את דעתם על הרוב.

 

במטרה לקחת מידי המיעוט את הכוח הרב הנתון בידיהם, כוח הווטו, קידם משרד השיכון ביעילות את חוק פינוי בינוי (פיצויים) (להלן: "חוק הדייר הסרבן"). במהותו חוק הדייר הסרבן כשמו כן הוא - הוא נועד "לשכנע" דיירים סרבנים לתת את הסכמתם להצטרף לפרויקטים של פינוי-בינוי.

 

המחוקק קבע כי מקום שבו קיים הרוב הדרוש על פי החוק ומתקיימים בו ארבעה תנאים - העסקה היא כדאית כלכלית; הוצעה לדייר הסרבן בטוחה הולמת; קיימים מגורים חלופיים לתקופת הבנייה ואין נסיבות אישיות מיוחדות שבעטיין ביצוע עסקת פינוי-בינוי הוא בלתי סביר - סירובו ייחשב כבלתי סביר ויקים עילת תביעה נזיקית כנגד הדייר, בגובה הנזק שנגרם לדיירים המסכימים לפרויקט.

 

באחרונה הוגשו כמה תביעות נגד דיירים סרבנים ואף ניתנו פסקי דין נגד דיירים כאלה, בתקווה שיהיה בתביעות הכספיות כדי "לאכוף" על אותם דיירים את דעת הרוב ולקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. כך למשל בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (בעניין שרית נקט נ' גד אנוך), נדחה ערעור של דיירת סרבנית על חיובה בסכום כספי בסך 871 אלף שקל.

 

בפסק הדין חזר בית המשפט על עקרונות שעמדו לנגד עיניו של המחוקק: "מאחורי הצעת החוק עומדת תפישה שלפיה התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב", נקבע.

 

עם זאת, חוק הדייר הסרבן מתעלם ממצב שעלול להוות חסם ולעכב פרויקטים רבים של פינוי-בינוי. חוק הדייר הסרבן נותן לרוב הדיירים את הזכות לתבוע אך ורק דיירים סרבנים, קרי מי שבבעלותם דירה בבניין, בהתקיים התנאים המפורטים לעיל. החוק אינו נותן מענה למקרה שבשטח שהוכרז מתחם לפינוי-בינוי נמצאת קרקע בבעלות פרטית, אשר בעליה מתנגדים לביצוע הפרויקט.

 

הרציונל העומד מאחורי חוק הדייר הסרבן ברור ונהיר לכל: שלילת כוחם של הדיירים הסרבנים לדרוש מהיזם הטבות נוספות מעבר לאלה שהובטחו לכלל הדיירים. רציונל זה חל גם במקרה שבו הסרבן הוא בעל קרקע ולא בעל דירה.

 

לפיכך, יש לתת מענה למצב שבו בעל קרקע יתנגד לביצוע פרויקט פינוי-בינוי באותו אופן שהחוק מתמודד עם דייר סרבן - דהיינו קביעה על ידי "שמאי פינוי בינוי" כהגדרתו בחוק כי העסקה כדאית כלכלית. לצורך כך יש לתקן את חוק הדייר הסרבן.
ביבליוגרפיה

 

ביבליוגרפיה חלקית (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)  

חוק פינוי בינוי (פיצויים)  ( "חוק הדייר הסרבן")

נינה זלצמן "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב  24;

נילי כהן "זכות שימוש במקרקעין כזכות במקרקעין" עיוני משפט ד 425.

Lobbia, J.A., "Bowery Bummer: Downtown Plan Will Make and Break History", ‎The Village Voice, March 17‎

Mike Davis Planet of Slums pp. 95–120  978-1-84467-160-1‎

 ===========================

תשלום: פאי פאל/מזומן בדואר/אשראי באתר המאובטח/אשראי בטלפון/העברה בנקאית

39 ש"ח-הקפאת עבודה ל-חודש- הגנה מרכישה אחריך

99 ש"ח-הקפאת עבודה ל-חודשים- הגנה מרכישה

300 שח-הקפאת עבודה ל-צמיתות-בלעדיות לנצח

מצגת רפרט פאוורפוינט מקצועי רפרנט כ-20 שקפים- 99 ש"ח

קיצור מספר העמודים בעבודה האקדמית שרכשת ועריכה צורנית (שוליים, פונט וכו') לפי צרכיך (שלח לנו מייל אחרי הרכישה עם הדרישות) -בחינם

שיכתוב כל תוכן העבודה  האקדמית  מחדש - 400 ש"ח

עבודה אקדמית מקורית לפי הזמנה בתפירה אישית - כ-80 ש"ח לעמוד


לפורום גולשים על עבודות אקדמיות וסמינריונים והמלצה על כותבי עבודות סמינריון ומאגרי עבודות אקדמיות :

קישור לפורום לימודים - המלצות על כותבי עבודות אקדמיות, עבודות גמר של גולשים

לינק: שאלות נפוצות ותשובות בנושא מאגר העבודות האקדמיות

לינק : סרטון על אופן רכישה של עבודה אקדמית

 

לינק בענין עבודות אקדמיות בכתיבה אישית במדעי החברה והרוח

הצעה לסטודנטים להשלמת הכנסה באתר זה: פרסמו עבודות אקדמיות ותרוויחו עמלה של 60% על כל מכירה ומכירה של עבודה אקדמית פרי עטכם. (ללא הגבלה על מספר המכירות)! באתר זה רובן ככולן של עבודות הסמינריון נכתבו ע"י מאסטרנטים ודוקטורנטים מצטיינים, אם כי אנו נותנים הזדמנות גם לסטודנטים מן המניין שכתבו עבודה אקדמית לפרסם כאן עבודותיהם האקדמיות תמורת תמלוגים. נפרסם העבודה האקדמית כאן לאחר הגהות ועדכון ביבליוגרפיה.

נא לשלוח העבודות האקדמיות בקובץ וורד למייל שלנו:

ktiva1234@gmail.com


₪ 390



סל

אין מוצרים

משלוח ₪ 0
סה"כ ₪ 0

סל המשך לרכישה

האתר מאובטח

ובטוח לתשלומי אשראי

ומנוהל באמצעות תאגיד המפוקח ע"י משפטן ורו"ח בכיר

 

תוספת ‏‏‏39 ש"ח

הקפאת עבודה ל-חודש


תוספת 99 ש"ח

הקפאת עבודה ל-3 חודשים

 

תוספת 300 שח

מחיקת עבודה ל-צמיתות

 

מצגת פאוורפוינט מקצועית לרפרט

כ-20 שקפים- 99 ש"ח

 

 

תוצאת תמונה עבור ‪PAypal‬‏

ניתן לשלם בפאייפל


מזומן בדואר/העברה בנקאית

מס' חשבון 8497803

בנק הדואר - מספר בנק 09

סניף 001, על שם: הוצאה לאור והדרכה בע"מ

 

תוצאת תמונה עבור פפרתוצאת תמונה עבור ביט

מכבדים אפליקציית תשלום ביט/פפר

להעביר לנייד:   052-8673055

 

ווטסאפ/SMS/מייל

במסרון בלבד:

052-8673055

 f0528673055@gmail.com 

 

طُلَّاب עזרה מיוחדת למגזר הערבי 

אנשי צוות דוברי רוסית, צרפתית, אנגלית, אמהרית

Русский студенты  Français   አማርኛ

english

free academic papers in english

לינק לעבודות אקדמיות באנגלית 

 

מכבדים כל כרטיסי האשראי הישראליים והבינלאומיים

 ניתן לבחור לשלם בשלושה תשלומים חודשיים

אין עמלות והמחיר הוא מחיר נטו כולל מע"מ

אין הפתעות ואותיות קטנות והכל לטובת הצרכן

הסליקה מבוצעת ע"י חברת ישראכרט ופלאכרד

עבודות אקדמיות

היישר מן התנור

סמינריון כמותני - עבודת גמר

הפער בעמדות כלפי

דיסלקציה בין אמהות לאבות

אתרים  מומלצים

פורום להמלצה על מסייעים בעבודות אקדמיות

http://www.forum-limudim.org.il

גוף מומלץ עבודות אקדמיות

ubank.co.il@gmail.com

פורום תזות ומידע על לימודים אקדמיים מתקדמים

http://www.forum-thesis.org

 

לינק: סרטון קצר

על אופן רכישה 

של עבודה אקדמית

במאגר זה


ווטסאפ/SMS/מייל

במסרון בלבד:

052-8673055

 f0528673055@gmail.com 

בפניה נא לציין מספר העבודה האקדמית (מופיע בדף העבודה למעלה מצד שמאל מתחת למס' העמודים) או הנושא המבוקש ולהיות מול דף העבודה באתר האינטרנט

תוצאת תמונה עבור ‪PAypal‬‏
paypal



אתר מאובטח
אתר זה מאובטח בטכנולוגית SSL
כל הזכויות שמורות ©