‏290.00 ₪

 שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי התופעה של קבוצות רכישה?

תוכן עניינים

ראש פרק / עמוד מס'

שאלת המחקר. 4

מבוא. 4

סוגי קבוצות רכישה. 5

אופי ההתנהלות והפעילות בקבוצה. 5

סיכונים.. 6

תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה. 6

אישורי בניה נדרשים לצורך סיום הבניה. 8

שיתוף במקרקעין 8

יתרונות קבוצות רכישה. 12

יתרון המיסוי:. 12

יתרון בעלויות הייזום:. 12

יתרון בגיוס מימון בנקאי:. 12

חיסכון בעלויות שיווק:. 13

אלו קשיים עשויים להיווצר בקבוצת רכישה?. 13

יתרונות המס בשימוש בקבוצות רכישה. 15

חובת דיווח לרשויות המס. 17

בניית מודל לבית. 21

דו"ח שמאי מקרקעין 21

מהי קבוצת רכישה?. 23

איך זה עובד?. 23

כיצד מחלקים את הדירות?. 24

החיסכון הכספי - מתי וממה מורכב?. 25

עשרות פרויקטים ברחבי הארץ. 25

מי שלא מתאים למנגנון - לא נכנס. 26

הקבלנים - התארגנות בתחפושת. 27

סיכום.. 29

ביבליוגרפיה. 31

חקיקה. 31

ספרות. 31

פסיקה. 32

מקורות זרים.. 32

למה להצטרף לקבוצת רכישה? בכדי שאוכל לבחון מהן הסיבות בגינן כדאי להצטרף לקבוצת רכישה עלינו להתחיל ולבחון מהי קבוצת רכישה. קבוצת רכישה הינה לרוב קבוצת אנשים שהתארגנה יחדו לשם פרויקט רכישה ו/או בנייה משותף[1]. לרוב, הקבוצה מתחילה באיתור הקרקע לבנייה. לאחר מציאת ורכישת הקרקע כל חבר בקבוצת הרכישה מקבל את חלקו היחסי במקרקעין ע"פ סכום הכסף אותו שילם. לצורך הדגמה: במידה והקבוצה גייסה מיליון ₪ ואני השקעתי 500 אלף ₪ מתוך המיליון, אני אקבל 50% מהקרקע. בשלב השני קבוצת הרכישה מתקשרת בחוזה עם קבלן לשם בניית בניין המגורים. לפני שנכנס לעובי הקורה חשוב לי לציין שלקבוצות רכישה יש מספר יתרונות לא מבוטל מבחינת המיסוי, מבחינת החיסכון בפער תיווך והמשמעותי ביותר היתרון לגודל. יתרונות אלו יכולים להביא את המשקיעים בקבוצות הרכישה לחסכון של עד 20% ממחיר דירה בשוק[2].

קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, במטרה להוזילעלויות ולעתים אף במטרה לבחור את השכנים.[3]

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. הקבוצה מאפשרת לחבריה להקטין את פערי התיווך שבקניית הנכס כמוצר מוגמר. בנוסף, בעבר, ובמקרים מסוימים גם היום, קבוצות הרכישה נהנו בהקלות בתשלומי המס פטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות ומס רכישה נמוך יותר. מאידך, לרוב הסיכון שבהשתתפות ביזום הפרויקט גדול יותר מהסיכון שבקניית אחת הדירות, והמחיר הסופי אינו מובטח.

סוגי קבוצות רכישה

קיימות מספר התאגדויות קבוצות רכישה בישראל ישנם הבדלים מהותיים בתמחור ומיסוי הקבוצות השונות:

• קבוצת רכישה אמיתית קבוצה זו מאופיינת בשל העובדה שלא נעשית כל פעולה של רכישת הקרקע הרצויה בפועל עד אשר גובשה הקבוצה או מרביתה ואז נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידה ובעלי הקרקע.
• קבוצת רוכשים זוהי התאגדות של יזם כלשהו מול קבלן כלשהו, ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה של אנשים הומוגנית או הטרוגנית עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה.

בשל כפל רכישת הקרקע יוצא מנקודה זו מצב שראשית היזמים אשר מבעוד מועד רכשו את הקרקע ישלמו מס רכישה על הקרקע, ואחר כך יעמיסו רכיב מס רכישה זה על הדיירים העתידיים שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, משמע כפל מיסוי.

• קבוצת רכישה חברתית זוהי קבוצת אנשים עם היכרות אישית ו/או חברתית כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית, לרבות לקבוצה חברתית אין את הידע המלא להשלמת כל מרכיבי הבניה ולעתים בשל כך מוצאת הקבוצה את עצמה מול בעיות כגון גיוס בנק מלווה, בעיות בהליכי התכנון ועוד[4].
• קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים שמתאגדת יחד על מנת לרכוש דירות מחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול" על מנת לקבל הנחה מחברות הבניה.

חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה כזו בגלל החיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון. דוגמאות לקבוצות קניה הם מועדוני הצרכנים חבר, קרנות השוטרים וועדי עובדים[5].

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

דו"ח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה רשות המסים 

 הצעת משרד השיכון להסדרת בניה במסגרת קבוצות רכישה משרד השיכון

מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות (מהדורה שנייה), המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ

יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף

A Smith "Community title schemes". ACT Planning and Land Authority. ACT Planning and Land Authority’s