‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי פטור מס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים?

תוכן עניינים

מבוא    

ההיסטוריה של הפטור לדירת מגורים      

תיקוני חקיקה

דגשים נוספים בפטור ממס שבח     

הפטור      

נטל השכנוע נטל הראיה וסדר הטיעון     

1.      חובת ההוכחה     

2.      נטל השכנוע בזכאות לפטור ממס     

3.      הדיון בפני המנהל      

4.      הדיון בפני ועדת הערר      

5.      נטל השכנוע ונטל הראיה בדין האזרחי הכללי     

6.      נטל השכנוע ונטל הראיה בערר מס שבח     

פסיקה

קביעה נוגדת הנוגעת לשומת הרכישה      

בעלות לצורך מיסים      

מעמד שומת הרכישה     

הצהרה סותרת      

PRE RULING

ביבליוגרפיה     

קבלת פטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים הריהו כמרוץ משוכות, ועל מנת לקבל את הפטור המיוחל, יש לעבור את כל המשוכות בהצלחה. הנכשל במעבר של משוכה אחת נכשל במרוץ כולו.

בעבר תוקן חוק מס שבח מקרקעין, ואת מקומה של "דירת היחיד" תפסה "דירת המגורים". פסקי דין רבים פרשו מונח "חדש" זה, ובטרם תמה המלאכה, נוסף המונח: "דירת מגורים מזכה". שורה של תיקוני חקיקה שינו את תנאי הפטור, ועיקר מטרתם הייתה לצמצם את היקף הפטור, שלדעת נציבות מס הכנסה איפשר מקלט מס בלתי נאות לנישומים רבים, שהלכו והיו למתוחכמים בחלוף השנים וברבות פסקי-הדין. תיקוני החקיקה גרמו לחוסר בהירות משפטית, ויצרו מבוכה בקרב הציבור, המבקש להחליף את דירתו חדשות לבקרים.

ככלל, מכירת כל נכס מקרקעין, ובכלל זה דירה, בית מגורים מגרש, בניין, וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע חייבת במס שבח. חובת תשלום מס השבח חלה, אלא אם כן חלה לגביה פטור מתשלום מס שבח.

בהתאם לחוק הקיים ולתיקון החדש לחוק מכוח חוק ההסדרים שנכנס בחלקו לתוקף כבר בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס שבח במכירת דירה, ובהתאם לתיקון בחוק, כדי להימנע מתשלום מס שבח, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה על ידי עורך דין מקרקעין, תוך ניצול אחד הפטורים הקיימים כיום, או ניצול השיטה הלינארית, תוך קבלת הגנה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים, כל כפי שיפורט להלן.

בדיקה ראשונית – האם קיימת השבחה (רווח) עם מכירת הדירה עבורה יחול מס שבח

בדיקה מקדמית, בטרם השימוש באחד הפטורים המפורטים להלן, היא האם קיים שבח (רווח) בעת מכירת הדירה.

את השבח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כגון שכר טרחת עורך דין לקניית הדירה, שכר טרחת מתווך בקנייה, הוצאות שיפוץ, תשלומי אגרות ומיסים בקנייה, כגון מס רכישה, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת וכו'. היה ולא קיים שבח, אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח ווזאת כדי לא "לשרוף" את אפשרות השימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה תהיה השבחה ונרצה למכור בעתיד.

ככל שקיים שבח, השלב הבא הוא בדיקה האם המוכר זכאי למכור בפטור ממס שבח, כפי שיפורט להלן.

דירת מגורים מזכה – תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).

*חריג *– בהתאם לחוק, גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, חרף העובדה שלא שמשו למגורים.

**תושב חוץ** – בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ ותמכר, תחויב במס. כמובן שניתן להפעיל לגביה את התיאום הלינארי, כפי שיפורט להלן.

עם העמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", יש להמשיך לשלב הבא – בחירה באילו ממסלולי הפטור ממס שבח יש להשתמש, תוך תכנון מס אופטימאלי, גם למכירות עתידיות.

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

בוריס קצאן את יוסף הרשטיג בע"מ נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון עיר נתניה, פ"ד לד(2) 1.

שיטנברג נ' מנהל מס שבח, פסקי דין כרך א עמ' 493.