‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באים לידי ביטוי דיני מקרקעין?

תוכן עניינים: 

הקדמה                                                                                                             2

עקרונות כללים של דיני תחרות                                                                           4

תקנת השוק                                                                                                       5

• רקע כללי                                                                                              5 
• תקנת השוק במיטלטלין                                                                          6
  א. הקדמה                                                                                             6
  ב. סוג העסקה                                                                                        7
  ג. זהות המוכר                                                                                       7
  ד. מכירת נכסים מאותו הסוג                                                                  7
  ה. במהלך העסקים הרגיל                                                                       8
  ו. תמורה                                                                                               8
  ז. תום הלב                                                                                            8
  ח. שכלול אחזקה                                                                                   9
  ט. סיכום                                                                                               9
• תקנת השוק במשכון                                                                               9 
• תקנת השוק בשטרות                                                                             10 
• מכירת נכס ע"י רשות                                                                            10 
• תקנת השוק במקרקעין                                                                           11
  א. הקדמה                                                                                             11
  ב. הצורך בקיום מרשם מקרקעין                                                                        11
  ג. מסגרת נורמטיבית – מוחלטות המרשם                                                            12
  ד. היחסים בין סעיף 125 לסעיף 10 – ביאור                                             12
  ה. זכויות שאין תקנת השוק חלה לגביהם                                                 13
  ו. מהותיות המרשם                                                                                14
  ז. פגמים בזיהוי הבעלים                                                                         14
  ח. פגמים בבעלות                                                                                   15
  ט. בין פגמים בבעלות לפגמים בזיהוי – אפקט המיידיות                            16
  י. רישום המקרקעין כביטוח                                                                   18
  יא. תמורה                                                                                             19
  יב. תום הלב                                                                                          20
• סיכום                                                                                                   21
• רשימה ביבליוגרפית                                                                              22

בעבודה זו בחרתי להתמקד בתקנת השוק במקרקעין אשר מקורה בסעיף 10 לחוק המקרקעין[1]. תקנת השוק במקרקעין מכריעה בזכות לבעלות כאשר ישנה תחרות על הזכות בנכס. כשאנו חיים בעידן של גלובליזציה בו השווקים הופכים פתוחים יותר לתחרות, הדין בישראל חייב לתת מענה הולם להבטחת עניינם של העוסקים בשוק. כאשר אנו קונים דבר מה בשוק, אם מדובר בנכס מיטלטלין או נכס נדל"ן, אנו מבקשים את הזכות להיות בעלים של אותו מוצר שאותו קנינו. על המשטר לתת ערובה ובטוחה בעבור הקונים בשוק, שכן האינטרס המדיני הוא שהציבור יהיה באפשרותו לקדם את השוק, להשתמש בו בביטחון וע"י כך נוצרת כלכלה מתוקנת ובריאה.

תקנת השוק נכללת בתוך פרק של דיני התחרות[2]. במצב בו ישנם כמה מתחרים על אותו מוצר תקנת השוק תכריע במצבים מסוימים מי מהשחקנים קנה לעצמו בעלות בנכס כדין אע"פ שבמקרה זה אין בין השחקנים השונים חוזים ישירים. ישנן דוגמאות רבות למצבים של דיני תחרות. בעבודה זו בחרתי להתמקד במצב בו ישנה תחרות בין בעלים מקורי של נכס מקרקעין שנגזל לבין רוכש תם לב שאיננו יודע שהנכס אותו רכש הינו נכס גנוב. תקנת השוק היא זו אשר תסדיר את היחסים בין שני שחקנים אילו ותכריע מי משני השחקנים הוא בעל הנכס החוקי. 

ע"פ מאמרו של מנחם מאוטנר[3] הצדדים בדין המשפטי אשר מתחרים אחד בשני על הבעלות או לחלופין על הזכות לשימוש בנכס מקרקעין הינם זרים אחד לשני ואין בניהם קשר חוזי ישיר. באמצעות אנשי ביניים, גזלנים, הצדדים הגיעו למצב בו הם גורמים נזק אחד לשני בדיני התחרות.

ההכרעה המשפטית צריכה לאזן בין הצדק החברתי והחלוקתי לבין ערך הקניין האישי של הבעלים. מאז חקיקת חוק היסוד כבוד האדם וחירותו[4] ישנה הגנה פסיקתית רחבה יותר בעבור הקניין הפרטי אשר מוזכר שם במפורש "זכות קניין בחוק היסוד". כאשר אנו עוסקים בצדק חלוקתי אנו שמים את הדגש על היעילות החברתית שבשימוש בנכסי מקרקעין. כאשר פולש לנכס טוען את טענת הצדק החלוקתי הוא בעצם מבקש שע"פ קריטריונים יחסיים תינתן לו הזכות המשפטית לאחוז בנכס. פלוני יכול לטעון שמכיוון שהוא דל במשאבים ובמצב כלכלי קשה ביחס לחברה כולה ולבעלים המקורי בפרט, מגיע לו לאחוז בנכס מהטעם של יעילות כלכלית כללית. ניתן לראות את מגמת הצדק החלוקתי במספר חוקים ופסקי דין אשר היו נפוצים יותר בתקופה שלפני חקיקת חוק היסוד[5]. מאידך, זכות הקניין הפרטית רואה את הקניין כערך יסוד של האדם וכן השמירה על קניינו. ע"פ סע' 18 לחוק המקרקעין, אדם יכול לסלק פולש ע"י הפעלת כוח פיזי סביר כהגנה מידית על הקניין. זו אחת הדוגמאות הרואות בקניין הפרטי ערך יסודי במשטר בישראל. הקריטריונים בדבר האיזון בין האינטרסים החברתיים לבין האינטרס הכלכלי האישי, מובא בהחרבה בפרק ב' שעוסק בדיני התחרות הקנייניים.

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

דנ"א 972568 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז(1) 114.
ת"א (נצ') 97579 משקאות פרי גן הצפון בע"מ נ' שלופה, פדאור 97(4) 377.
ע"א 79634 קון נ' חסון פ"ד לה(3) 611.
ע"א 77599, 605 קורצפלד נ' אדלר פ"ד לד(2) 29, 33
ע"א 902680 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, 658